营改增对房企有何影响，是“胡萝卜”还是“坑”？
3月5日国务院总理李克强在2016年政府工作报告中明确，今年全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
那么，对于房地产企业来说，这究竟是巨大利好还是个“坑”?
营改增后不动产企业税负变化：
以万科为例，2014年缴纳营业税金及附加131.67亿(其中营业税73.31亿、土增税47.73亿)、所得税59.65亿，合计占营业收入13%，应交税费51.24亿(企业所得税占63%、土增税占24%、营业税占7%)。由上可见，营业税按收入5%计征，是公司最大的税负支出。由于营业税没有抵扣机制，成本只能由企业自行承担，而在增值税制度下，企业发生的相关采购一般可以抵扣进项税额，能有效解决重复征税问题。
再来看张图表。
表：不同建安成本对“营改增”后企业税负影响(单位：万元)
数据来源：中国指数研究院综合整理
“营改增”后，建安成本作为作为其中一项抵扣项，占比越高则将越利好企业税负抵扣。白银时代房地产企业不再是单纯的开发销售型企业，而是需要更加注重品质和差异化。装修品质、产品创新及服务质量都成为消费者考量产品的重要指标，因而建安成本的重要性同样也需关注。因此，在营改增后，由于精装修费用可以作为进项抵扣，以高档住宅为主的产品线产品将明显获益。同时，商业、办公等建安成本也相对较大，也有望获得更多税收抵扣。
营改增对不动产行业是胡萝卜还是坑：
此次营改增扩大到房地产业，对于房地产行业无疑是有一定影响。但究竟影响几何，是胡萝卜还是坑呢？
正方——胡萝卜：重大利好
♦ 有助于房企减轻税负，为正处于转型期的房地产企业提供“缓冲期”。
♦ 企业租房、购买不动产都可以抵扣增值税，会刺激企业购置办公楼改善办公条件，有效去化写字楼库存。
♦不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合。
♦ 企业作为逐利的主体，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市继续向好。
反方——坑：加税风险或大过减税机会
当前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地产业增值税率或为其中之一。但不同税率对于房地产企业的应交税负有着不同的影响，仅6%的税率下，营改增后企业税负减少，因而改征增值税后开发商或仍面临税负增加的风险。
赛普咨询认为建安在成本中占比例较高的三四线房企更为受益，预计对房地产行业整体影响不大。
♦ 营业税征收方式：销售额*5%+建安成本*3%
♦ 增值税征收方式(假设11%税率)：销售额/(1+11%)*11%-建安成本/(1+11%)*11%
营改增模拟测算如下：
赛普爱德营改增税务解决方案：
赛普爱德为地产企业提供了涵盖事前、事中、事后税务管理全过程的营改增税务解决方案。
♦ 事前测算筹划
拿地前，以项目税后利润最大化为依据、以全新税法规定为原则，全面测算项目税金，为项目决策提供依据。
拿地后，分阶段不同设计、开发、销售方案进行税务筹划，寻求税后利润最大的运营目标，并以此来作为项目决策、过程纠偏、绩效考核的依据。
♦ 事中执行筹划
项目管控过程中通过信息信息系统实现标准化、流程化、自动化，实时动态的计算房企的税收负担，帮助房企将制度落实在日常运营中，随时发现和把控风险。
♦ 事后清算筹划
通过系统实时了解公司的已交税额、未交税额，根据项目开发情况制定最优的清算方案，在税务风险最低的前提下将企业税负降到最低。
